[:ua]

111112Ринок оренди житла зараз дуже великий та активно розвивається, але це не означає, що меншає недобросовісних орендаторів. Знайти приміщення, відповідне для Вашого бізнесу, це ще не означатиме використовувати (орендувати) його на вигідних умови. Більше того, для багатьох початківців компаній витрати на оренду приміщення є найбільшими з поточних витрат й тому, від того наскільки вдало буде укладена угода і враховані всі нюанси, часто залежить сам питання виживання компанії.У зв’язку з тим, що багато компаній самостійно здійснюють пошук приміщень і оформлення договору оренди, не рідко виникають ситуації, коли орендар через відсутність досвіду в питаннях оформлення орендних відносин, укладає договір оренди на невигідних умовах.

Мета цієї статті — розповісти орендарям про наявні «підводних каменях» в орендних відносинах.

Про головне
Кілька головних принципів, які потрібно знати при укладанні договору оренди:
-все, що не передбачено в договорі «до справи не пришиєш». У договір повинні бути вписані (викладені письмово) ті умови, які є суттєвими і ключовими для сторін. При виникненні спору, не можна буде посилатися на усні запевнення і обіцянки. Наприклад, потужність електроживлення приміщення не є обов’язковою умовою договору оренди приміщення, але якщо для Вашої діяльності необхідна потужність в певному обсязі, і орендодавець пообіцяв, що Ви її будете отримувати, обов’язково включіть цю умову в договір.
— Законодавство передбачає перелік істотних умов договору оренди, але сторони вправі ці умови викласти в будь-якому вигляді. Наприклад, істотною умовою договору оренди є розмір орендної плати та порядок її сплати. Але, сторони можуть передбачити будь-який порядок сплати орендної плати: раз на місяць або раз на квартал, до початку місяця оренди, протягом місяця оренди, по закінченню місяця оренди тощо

Що треба перевірити до укладення договору?

До укладення договору оренди рекомендуємо перевірити:
— Право власності орендодавця на приміщення;
— Чи не знаходиться приміщення в заставі, під арештом або в оренді у третіх осіб;
— Чи є рішення уповноваженого органу або посадової особи орендодавця про передачу приміщення в оренду, і хто уповноважений укласти договір оренди (для юридичних осіб);
— Яке передбачено цільове призначення для приміщення;
— Введено Чи приміщення в експлуатацію після будівництва або реконструкції.
Чи не відповідність Вашої діяльності цільовим призначенням приміщення і відсутність документів, що підтверджують введення приміщення в експлуатацію, можуть бути перешкодою для отримання дозволу на початок діяльності.

Істотні умови договору оренди

Істотними умовами договору оренди нежитлового приміщення є:

Об’єкт оренди
Що безпосередньо передається в оренду? Нежитлове приміщення за якою адресою, якої площі, на якому поверсі, чи включає якесь устаткування? Якщо в приміщенні встановлено обладнання, необхідно вказати, що таке-то обладнання включається до об’єкта оренди. Якщо в договорі оренди як об’єкт оренди буде зазначено тільки приміщення (обладнання не буде включено в договір), орендодавець може зажадати додаткової оплати за використання обладнання.

Термін Оренди

Договір оренди може полягати сторонами на будь-який термін. Якщо термін оренди приміщення не перевищує три роки, договір оренди може бути укладений в простій письмовій формі.
Якщо строк оренди становить три роки або більше, договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (реєстрацію договорів оренди здійснює БТІ). Обов’язок подати договір оренди для державної реєстрації може бути покладена як на орендодавця, так і орендаря.

Орендна плата

Умови сплати орендної плати можуть бути найрізноманітнішими. Перше, що треба з’ясувати, чи включає заявлена ??орендодавцем орендна плата ПДВ і комунальні платежі.
Якщо, крім орендної плати, орендар повинен сплачувати чи компенсувати комунальні платежі, то необхідно в договорі вказати перелік таких платежів, їх розмір і порядок сплати. Дуже часто орендодавець вже після укладення договору оренди намагається перекласти на орендаря різні витрати: плату за доступ в Інтернет, плату за охорону будівлі, плату за прибирання території тощо
Враховуйте, що по одним комунальним платежам використовуються прилади обліку (електрика, вода, газ, телефон), по іншим ні. Крім цього, часто виникає ситуація, коли приміщення орендується по частинах кількома орендарями, і комунальні платежі розподіляються між ними. З’ясуйте і закріпіть механізм розподілу витрат на комунальні платежі.

Орендна плата протягом строку оренди може змінюватися. Коефіцієнтом зміни може бути курс іноземної валюти (найчастіше долара США), індекс інфляції. Розмір орендної плати може збільшуватися по закінченню визначеного в договорі терміну. Наприклад, за перший рік оренди — 50,00 грн., За другий — 55,00 грн., За третій — 60,00.
Безумовно, орендарю важливо, щоб орендна плата, протягом усього терміну оренди, була незмінна і включала в себе всі комунальні та інші платежі.

Орендна плата сплачується орендарем готівковими коштами або шляхом перерахування грошових коштів на рахунок орендодавця. Якщо орендна плата сплачується готівкою, обов’язково отримуйте від орендодавця письмове підтвердження того, що він отримав орендну плату. Несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця.

Сплата орендної плати, як правило, здійснюється щомісяця. Хоча можливі й інші варіанти, наприклад, щоквартально.
Часто, орендодавець бере орендну плату наперед за два місяці, за перший і останній. У цьому випадку, зверніть увагу, щоб договір оренди не передбачав утримання орендодавцем орендної плати за останній місяць у вигляді штрафу при достроковому розірванні договору оренди.

Інші умови договору оренди
Іншими важливими умовами, які повинні бути відображені в договорі оренди, є:
— Хто з сторін робить поточний і капітальний ремонт приміщення. Якщо обов’язок здійснювати ремонт покладається на орендаря, необхідно обумовити, за чий рахунок робиться ремонт. Орендар, який покращує приміщення орендодавця, повинен домогтися умови про те, що він робить ремонт в рахунок орендної плати за договором оренди.
— Проведення орендарем реконструкції приміщення. У ході реконструкції змінюється приміщення, тому питання реконструкції приміщення необхідно погоджувати з орендодавцем.
— Право власності на невіддільні поліпшення приміщення. Орендар зацікавлений в тому, щоб орендодавець компенсував орендарю його витрати на поліпшення приміщення.
— Страхування приміщення. Питання страхування тісно пов’язаний з питанням відшкодування збитку в разі загибелі або пошкодження приміщення. У договорі необхідно детально обумовити випадки, при настанні яких орендар відшкодовує шкоду, завдану приміщенню. Питання на засипку: хто повинен ремонтувати приміщення, якщо збиток виник в результаті затоплення приміщення сусідом зверху?
— відповідальність сторін. Пеня або штраф повинні забезпечувати всі істотні для сторін зобов’язання.

Дострокове розірвання договору оренди

Загальне правило — договір оренди може бути достроково розірваний за ініціативою однієї із сторін, якщо інша сторона не виконує взяті на себе зобов’язання. Але, орендар повинен наполягати на своєму праві достроково розірвати договір оренди в будь-який час, попередивши орендаря, за певний термін. Чому орендар повинен орендувати приміщення, якщо у нього не йде бізнес?
Але, при цьому, орендар повинен наполягати на тому, щоб орендодавець міг достроково розірвати договір оренди, тільки у разі невиконання найбільш істотних умов, наприклад, неоплати орендарем орендної плати.
За згодою сторін договір оренди може бути розірваний час.

Прийом приміщення
При прийманні приміщення необхідно детально вказати в акті прийому-передачі приміщення стан приміщення та перелік обладнання, встановленого в приміщенні, в тому числі сантехнічне обладнання, лічильники тощо
Якщо до цього питання поставитися формально, то при здачі приміщення назад орендодавцю може виникнути конфліктна ситуація.

Рекомендації орендарю від Компанії «Майстерня бізнесу»
При укладанні договору оренди рекомендуємо:
— Уникати відносин суборенди. Зайвий учасник відносин — додаткові приводи для конфлікту. Якщо Вам не вдалося уникнути відносин суборенди, уважно вивчіть договір оренди (умови суборенди не повинні суперечити умовам оренди) і отримайте у орендодавця письмову згоду на суборенду.
— Використовувати житейську досвід і логіку. Уявіть всі можливі випадки, які можуть виникнути в ході оренди приміщення, і врегулюйте їх у договорі оренди. Не підписуйте договір оренди до тих пір, поки всі його умови не будуть Вам зрозумілі.
— Ніколи не погоджуйтеся на пропозицію орендодавця використовувати його типовий договір, який не підлягає коригуванню.

Успішного вам бізнесу!

[:]