Оренда офісних площ

Оренда офісних площ – актуальна проблема для всіх підприємців, особливо,які працюють у великих містах.
Це досить,таки-непросте завдання. Однак знайти підходящий офіс – півсправи. Не менш важливо грамотно оформити договір оренди – адже саме цей документ є основоположним для господарської діяльності багатьох юридичних осіб та підприємців.
В основі орендних відносин лежить акт передачі речі в оренду, який є актом розпорядження річчю з метою отримання прибутку. Ризики при оренді офісних площ можна умовно розділити на два періоди: проблеми, що виникають на попередньому етапі, тобто на етапі підготовки договору оренди, і ті, які можуть виникнути з моменту укладення договору аж до його розірвання. На кожному етапі є свої “підводні камені”.
Як убезпечити себе НА СТАДІЇ ПІДГОТОВКИ ДОГОВОРУ?
Найчастіше проблеми при оренді об’єкта комерційної нерухомості пов’язані з порушенням прав третіх осіб: об’єкт може бути обтяжений або вже зданий в оренду. Щоб уберегти себе від подібних ризиків, орендарю необхідно провести правову експертизу документів по об’єкту комерційної нерухомості, який він бажає орендувати. Мета подібної перевірки – з’ясувати, наскільки людина або компанія, які здають офіс в оренду, мають право розпоряджатися ним, чи є вони власниками цього об’єкта нерухомості. Якщо організація має право оперативного управління або право господарського відання на конкретний об’єкт нерухомості, то вона не може розпоряджатися ним без згоди власника, яким є держава або муніципалітет. У такому випадку на вчинення правочину знадобиться згода державного органу. Орендар має бути уважний і обережний: якщо такий орендодавець буде здійснювати операцію від свого імені, то договір може бути визнаний недійсним.
Правова експертиза документів повинна бути доручена компетентному особі. Орендар може сам провести подібну перевірку, однак без досвіду отримати точний результат майже неможливо. Справа в тому, що подібна перевірка вимагає великої уваги і досить глибоких знань в області юриспруденції, крім того, це досить довгий і трудомісткий процес. Правова експертиза документів для оформлення договору оренди проходить у кілька етапів:
1. Перевірка законності угоди (включаючи перевірку законності прав власності на даний об’єкт нерухомості).
2. Перевірка правомочностей представника (у разі якщо продавець діє через представника, потрібно переконатися в належному оформленні довіреності).
3. Перевірка дотримання прав і законних інтересів третіх осіб.
5. Рекомендації фахівців.
6. Прийняття рішення за результатами проведення правової експертизи.
Підготовка угоди – процес трудомісткий і складний. Недостатня увага при перевірці документів може стати причиною тривалих судових суперечок і привести до значних збитків.
Після проведення юридичної експертизи необхідно оформити попередню домовленість між сторонами і узгодити умови договору, наприклад, умови про ціну та форму розрахунків, терміни укладання угоди і т. Д.
Попереднього договору оренди офісного приміщення повинно бути приділено велику увагу: по-перше, через його важливості для орендаря, адже, вартість оренди часто перевищує десятки тисяч доларів, а по-друге, тому що правове регулювання договору даного типу відрізняється складністю.
Цивільне законодавство не містить такого визначення як “договір оренди комерційної нерухомості”, тому цей тип договору регулюється переважно загальними нормами про договір оренди і вимагає додаткової роботи при складанні проекту попереднього договору. Схема виконання попереднього договору має певні ризики для орендаря. Справа в тому, що між виплатою сум, що забезпечують укладення основного договору, та безпосередньо його підписанням існує розрив. Ризик можна звести до мінімуму, якщо в проекті попереднього договору особливу увагу приділити умовам, що гарантує повернення орендарю сум, сплачених у рахунок укладання в майбутньому договору оренди. Також договір повинен вичерпним чином регламентувати відносини сторін.
ПІДГОТОВКА І ВИСНОВОК ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
Наступним етапом оренди комерційного приміщення є підготовка та укладення основного договору оренди. У предметі договору оренди нежитлового приміщення слід вказати, яке саме приміщення передається в оренду. До цього положенню закон пред’являє особливі вимоги, оскільки приміщення є індивідуально-визначеним об’єктом (пункт 3 статті 607 Цивільного кодексу). При відсутності такої вказівки договір буде визнано неукладеним і орендодавець буде свобожден від будь-яких зобов’язань по укладанню основного договору та передачу приміщення орендарю. Скласти умова договору, що відповідає вимогам закону, нескладно – досить прикласти до договору оформлений належним чином архітектурний план споруди, на якій має бути виділено передане в оренду приміщення.
Як показує практика, несподівані складнощі можуть виникнути через те, що при укладанні договору орендар недостатньо уважно ознайомився з додатками до договору. Необхідно розуміти, що додаток – невід’ємна частина будь-якого договору, і його зміст не менш важливо, ніж зміст самого договору. У додаток можуть бути винесені важливі умови, і якщо їм не приділити достатньої уваги, в майбутньому вони можуть виявитися причиною розбіжностей між орендодавцем та орендарем. Таким чином, уважне читання договору та додатків до нього не менш важливо, ніж, наприклад, складання проекту договору.
Іншою поширеною помилкою орендаря є твердження передавального акта, який не містить переліку недоліків переданого приміщення. Необхідно пам’ятати, що акт прийому-передачі приміщення, що затверджується сторонами за висновком основного договору, повинен містити вичерпний опис всіх недоліків переданого приміщення. Затвердження орендарем акту, що не містить опису дефектів приміщення, може спричинити для нього обов’язок усунути за свій рахунок такі дефекти.
Повний захист орендаря на підготовчому етапі, на жаль, не захищає його надалі. Одна з типових і гострих проблем, що виникають після підписання договору, – зміна власника орендованого приміщення.
ЗМІНА ВЛАСНИКА – КАТАСТРОФА АБО “СИТУАЦІЯ ПІД КОНТРОЛЕМ”?
Чого слід очікувати орендарю при зміні власника орендованих приміщень, якщо новий власник не бажає продовження орендних відносин і просить його звільнити займані площі? Як може орендар захистити своє право володіння і користування орендованим майном?
Така можливість існує. Справа в тому, що передача майна в оренду означає тимчасове відчуження власником права користування цією річчю. Якщо власник в подальшому продасть своє майно, право користування переданим в оренду майном збережеться за орендарем, а право отримувати орендну плату перейде до нового власника.
З приводу відносин орендаря та нового власника перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. Новий власник майна не може вимагати внесення змін до договору оренди на однїй лише підставі переходу права власності на будівлю. Однак він має право вимагати зміни в договорі відомостей про орендодавця. Відповідно,право здачі майна в оренду належить його власнику: з переходом права власності відбувається і заміна однієї зі сторін в орендному зобов’язанні: місце орендодавця в договорі займає новий власник об’єкта нерухомості.
КОМУ сплачують орендну плату?
У зв’язку зі зміною власника актуалізується питання: кому платити орендну плату? Відповідно до позиції, висловленої в Огляді практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою, при зміні власника орендованого майна незалежно від того, чи ставилося питання про переоформлення договору оренди, колишній власник втрачає, а новий набуває право на отримання доходів від здачі майна в оренду.
Про перехід до нього права на отримання орендної плати новий власник повинен повідомити орендаря у письмовій формі.
Наприклад: АТЗТ “ГВЦ Інтурист” передало в оренду АТ “Інтурист-Холдинг Компанія” частина офісних приміщень в належному йому будівлі строком на 15 років. В рахунок орендної плати за весь термін дії договору були зараховані платежі орендаря, пов’язані з витратами на будівництво будівлі. Згодом власником будівлі стало ТОВ “Стейв”, яке звернулося до суду з вимогою про визнання припиненими зобов’язань позивача з надання в оренду зазначених приміщень, оскільки орендар не сплачує орендну плату. Доводи позивача були відхилені судом з посиланням на те, що орендар вніс раніше орендодавцю всю передбачену договором орендну плату та мають право користуватися об’єктом оренди.
ЯК ЗАХИСТИТИ СВОЇ ПРАВА?
Можливість захисту своїх прав залежить від змісту договору оренди і, в першу чергу, від терміну, на який його укладено. Якщо договір оренди короткостроковий (укладений строком до одного року), слід очікувати, що власник майна не побажає продовжити його на новий термін.
У цьому випадку необхідно звернути увагу на ті пункти договору оренди, які встановлюють термін дії договору та порядок його припинення. Часто умови договору передбачають, що якщо жодна зі сторін не повідомить іншу про припинення договору у визначений строк, він вважається продовженим на той самий строк на тих же умовах.
При наявності в договорі такого положення, новий власник майна зобов’язаний дотримати всі умови, необхідні для припинення дії договору: направити на адресу орендаря відповідне письмове повідомлення у встановлений договором строк. У разі недотримання зазначених вимог договір буде вважатися пролонгованим.
При довгостроковому договорі оренди особливе значення мають умови договору, що передбачають порядок зміни орендної плати. У разі якщо договором передбачена можливість односторонньої зміни орендної плати, новий власник будівлі може використовувати цю можливість з тим, щоб орендар сам відмовився від подальшої оренди приміщення. У такій ситуації орендарю слід пам’ятати, що орендна плата може змінюватися не частіше одного разу на рік. Ця норма є імперативною і не може бути змінена угодою сторін.
Умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення, має залишатися незмінним протягом року. Таким чином, новий власник майна не має права вимагати збільшення розміру орендної плати до закінчення одного року з моменту його встановлення.
Також слід звернути увагу на передбачений договором порядок розірвання та зміни договору. Закон передбачає судовий порядок розірвання договору на вимогу орендодавця. Така вимога може бути заявлено орендодавцем у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) істотно погіршує майно;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не проводитт капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни в тих випадках, коли виробництво капітального ремонту є обов’язком орендаря.
Однак перш ніж звертатися до суду з цією вимогою, орендодавець зобов’язаний направити орендарю письмове попередження про необхідність виконання ним зобов’язання в розумний термін, а також пропозицію розірвати договір.
Договором можуть бути передбачені й інші приводи для розірвання договору, які можуть не бути пов’язані з будь-якими порушеннями з боку орендаря Також потрібно врахувати, що договором можуть бути передбачені випадки, коли орендодавець має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору. У цьому випадку договір може бути припинений шляхом письмового повідомлення орендаря, без звернення до суду.
Орендарю не слід забувати про надане йому законом переважне право на укладення договору оренди на новий термін.Орендар, який належно виконував свої обов’язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін.
Для здійснення цього права орендар зобов’язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.
Слід враховувати, що при укладанні договору оренди на новий термін сторони не пов’язані умовами раніше діючого договору – це стосується і розміру орендної плати
У випадку, якщо орендодавець порушить переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін і протягом року з дня закінчення терміну договору з ним укладе договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати в суді переведення на себе прав і обов’язків за укладеним договором, або відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір оренди.
Отже, орендарю не варто зневірятися – при зміні власника орендованого ним приміщення його права можуть бути досить ефективно захищені. Для цього потрібно уважно вчитуватися в формулювання договору при його укладенні і дотримуватися всі встановлені договором зобов’язання. Ще краще – доручити юридичний супровід угоди юристів, що спеціалізуються саме в області оренди офісних площ. Такий фахівець зуміє скласти договір так, що права орендаря будуть надійно захищені, а сам він позбавлений від будь-яких непередбачених обставин.
ДУМКА ЕКСПЕРТА
Оренда і купівля офісних площ -нелегкая задача. Власники приміщень знаходяться в більш вигідній ситуації, ніж орендарі, тому й брокери, що працюють на ринку, орієнтовані на орендодавця в більшій мірі, ніж на орендаря. Єдина база даних з продажу нежитлових приміщень практично відсутня, існуючі ресурси часто містять застарілу або невірну інформацію. Для того щоб уникнути помилок при оренді приміщень, необхідно фіксувати всі деталі договору, навіть самих дрібні, в письмовому вигляді. Також потрібно отримати в орендодавця інформацію про “сусідів” і документально закріпити умови здачі сусідніх приміщень, щоб уникнути сусідства з конкуруючими фірмами. Дуже важливо враховувати кількість і якість інженерних мереж, можливість підключення вже існуючих телефонних номерів.