Офіси потрібні майже всякому бізнесу – і найчастіше, вони орендуються. Крім загального законодавчого регулювання, в кожному регіоні є свої традиції та особливості офісної оренди.
Тарифи оренди офісів у нежитлових приміщеннях прийнято розподіляти на кожен квадратний метр. Зрозуміло, в центрі Києва офіси здаються дорожче, в спальних масивах – дешевше. Однак дуже багато чого в тарифах оренди залежить від статусу будівлі.
Так, розташовані в центрі Києва і найближчих до нього районах представницькі бізнес-центри, побудовані в 1990-х-2010-х роках здають офіси за ціною не менше 28 доларів за квадратний метр на місяць; нерідкі там і тарифи в 35 «доларів за метр». Однак нові (умовно) бізнес-центри і на околицях столиці володіють цінами трохи менше – 20-25 доларів за метр квадратний на місяць.
У той же час приміщення в «радянських інститутах» і інших нежилих спорудах ХХ століття з початку 2010-х років «стартують» з 12 доларів за квадратний метр на місяць на околицях – доходячи лише до 15 доларів ближче до центру. Нарешті, приміщення в окраїнних дитячих садках і подібної їм нерухомості можна знайти і за ціною 10 «доларів за метр».
Виходячи з такого розкладу цін, в даний час набагато дешевше і ефективніше для невеликої компанії (до 15 осіб) знімати під офіс житло. Хоча среднекіевская ціна оренди житла на околицях становить з початку 2010-х років 300 доларів за квартиру з 25-30 метрами житлової площі (тобто ті ж 10-12 доларів на місяць за метр) і доходить до 1000 доларів за великі трикімнатні квартири, наближені до центру Києва (близько 20 «доларів за метр») – але зручність наявності «власного» офісного санвузли, кухонного блоку, а головне, помітно менші експлуатаційні витрати роблять роботу в «квартирних» офісах і комфортніше, і вигідніше одночасно.
«За 10 000 гривень (з комунальними платежами) можна зняти під офіс велику і затишну двох-трикімнатну квартиру, метрів на 40 житлової площі, поблизу центру з досить дорогими шафами, кріслами, люстрами. І це не кажучи про укомплектованої кухні і про можливість співробітників митися під душем, не виходячи з офісу. За ті ж гроші, 750 доларів з експлуатаційними витратами, в нежитловому фонді можна зняти 40 метрів поблизу центру хіба що в сумній багатоповерхової споруді 60-х-70-х років без ремонту; або в пристойному будівлі – але на дуже вже далекій околиці; в обох випадках з туалетом в кінці коридору і без укомплектованої кухні ». Так описує київські орендні реалії осені 2014 Олександр, київський приватний ріелтор.
Правовстановлюючі документи
Перше, на що повинен звернути увагу орендар, ще до укладення будь-яких договорів – документи орендодавця на нерухомість (так і слід запитувати орендодавця або маклера: «які у вас правовстановлюючі документи?»).
Зокрема, якщо власником офісу є юрособа, його представники повинні мати не тільки документи на володіння майном – але й рішення керуючих органів юрособи (директора, ради тощо) про можливість здачі саме цих приміщень в оренду.
«У Києві були приклади, коли співробітники« радянських інститутів », приходять в занепад, самовільно здають кімнати свого підрозділу, користуючись ксерокопіями документів інституту про власність на всю будівлю; керівництво інституту потім зі скандалами виявляє орендарів », – розповідає Лариса, директор одного з агентств нерухомості Києва.
Ще один важливий нюанс, що зустрічається повсюдно і повсякденно стосується суборенди:
Суборендар повинен (не за законом, але для власного спокою) проконтактіровать не тільки з орендарем, безпосередньо що пропонує суборенду і мають на неї підтверджене документами право – але і з первинним орендодавцем, запитавши згоду на суборенду.
Справа в тому, що найчастіше за участю агентств нерухомості з недосвідченим орендодавцем підписується договір, в який вписується право орендаря здати офіс або квартиру в суборенду. Цей пункт губиться серед маси інших пунктів, орендодавець цього аспекту в договорі часто не помічає. А потім він виявляє, що хоч його орендар платить справно, але офіс використовується зовсім іншими особами, суборендарями, не завжди приємними орендодавцю або сусідам по офісу. І це часом призводить до скандалів аж до розірвання договору та подачі позовів.
Також природно, що як і в будь-яких угодах, представник орендодавця повинен мати відповідні повноваження, якщо він не є орендодавцем або його співробітником – нотаріально завірене доручення або рішення керуючих органів (осіб) юрособи про делегування повноважень з підписами і печаткою юрособи.
Крім того, слід врахувати, що договір оренди строком понад три роки повинен завірятися нотаріально (стаття 794 Цивільного Кодексу).
Вивчайте: Список компаній з оцінки нерухомості в Україні
Експлуатаційні витрати
При здачі житла під офіс у Києві прийнято комунальні платежі «поза лічильником» вписувати в ціну оренди (їх і платить орендодавець), а платежі за лічильниками (так звані «змінні» суми) залишати на частку орендаря.
Але деякі орендодавці і маклери намагаються цьому правилу підступно не слідувати, а додають і «комунальні поза лічильником» до ціни оренди. Тому запитати про розподіл комунальних платежів у зазначеній орендної плати слід при першому ж дзвінку маклеру або орендодавцеві.
Оплата житла, знятого під офіс, в переважній більшості випадків поки в Києві проводиться готівкою. Зазвичай при підписанні договору оренди житла (під будь-які цілі) в Києві орендодавцями стягується страхова сума у ??розмірі однієї місячної плати – яку часто називають «платою за останній місяць оренди».
«Але якщо наймачі-мешканці зазвичай не завдають шкоди квартирі (будинку) і меблів, після чого страхова сума дійсно зараховується в якості оплати останнього місяця проживання – то наймачі під офіс з щоденним перебуванням десятка працівників у 70% випадків все-таки що-небудь ламають без можливості полагодити самостійно. А тоді узята при підписанні договору страхова сума іде на відшкодування збитку, а не на останній місяць оренди – і добре, якщо її вистачає », – описує ситуацію Лариса, директор агентства нерухомості.
При здачі нежитлових приміщень у Києві – особливо «старозавітних», не в бізнес-центрах – експлуатаційні витрати все ще часто діляться на безготівкову (офіційну) і готівкову («конверт») складові. При цьому безготівкова частина експлуатаційних витрат з оренди нежитлової кімнати у інших орендодавців може досягти неадекватно великих величин, якщо недосвідчений орендар не подбав про це заздалегідь.
Тому неодмінно запросите перед підписанням договору платіжки, які орендодавець щомісячно проводить на користь київських міських постачальників по оплаті води, електроенергії та інших інфраструктурних аспектів за весь поверх (блок), на якому знаходиться потенційно «ваш» офіс.
І тоді ви будете розуміти, що на дане кількість офісів розподіл середнього споживання води кожним офісом повинно складати таку-то суму – і орендодавець не зможе офіційно вписати вашому офісу більше кубометрів або кіловат, ніж споживає весь поверх.
Норми експлуатації
Що стосується пожежної безпеки та інших інспекційних особливостей – контроль за їх дотриманням в нежитловому фонді лежить тільки на орендодавцеві, якщо мова йде саме про оренду під офіс (не під виробництво або торгівлю). Але це не заважає орендодавцю перекласти на орендаря обов’язки, наприклад, по заміні засобів пожежного захисту з вичерпаним терміном придатності.
Тим більше орендодавець не забуде взяти з орендаря штраф, виписаний йому пожежною інспекцією за ті чи інші порушення, вчинені саме орендарем – в законному порядку регресу. До цього потрібно бути готовим – і про ці нюанси варто цікавитися заздалегідь; а можливо, і прописати їх у договорі.
При оренді квартири під офіс відкритого типу (який активно відвідується – скажімо, під приймальню депутата, нотаріальну контору) з відвідуванням понад 30 осіб на годину теоретично необхідна наявність двох виходів: і легко відкривається двері зі сходової клітки, і вхідної групи з вулиці; мова, як бачимо, може йти лише про першому поверсі. Це правило радянських часів, поки що не має відображення в загальноукраїнському законодавстві, порушується часто-густо. Однак воно вельми резонно: подумайте, як при сильній пожежі ви будете з квартири евакуювати 30 осіб через одну-єдину двері і, найчастіше, вузький коридор.
У нежитловому фонді, як відомо, наявність двох сходів і двох легко відкриваються виходів з будинку передбачається архітектурно, контролюється інспекційно, суворо адмініструється законодавчо (що не заважає і там його порушувати).
До речі, схему аварійної евакуації з нежитлового приміщення зобов’язаний надавати орендарю орендодавець – якщо останнього оштрафують за її відсутність у вашому офісі, ви, зрозуміло, штраф платити не повинні.
І останній нюанс, на жаль, часто порушується орендарями столиці. Існують санітарні норми допустимого рівня шуму в різних приміщеннях – вони прийняті рівно 30 років тому, ще Мінздравом СРСР і тенденцій до їх зміни немає. Так, в житлових приміщеннях довготривалий (постійний) шум дозволений до рівня 28 децибел вдень і до 18 децибел вночі; а короткочасний шум – до 55 децибел, і тільки вдень. Офісів, розміщених у квартирах, це теж стосується.
Треба сказати, 28 Дб – це дуже тихий рівень для великої групи людей – скажімо так, це вдвічі тихіше шуму одного пилососа. При систематичному перевищенні цього рівня сусіди вашого офісу матимуть законне право виклику дільничного міліціонера. А орендодавець, згідно з Цивільним Кодексом, отримає право дострокового розриву договору з порушують закон орендарем – навіть якщо в договорі з ним такого пункту не було.