Комерційна нерухомість на Західній Україні
Після довгого затишшя ринок комерційної нерухомості в західних регіонах країни починає «набирати обертів».
З початку року на Львівщині введено в експлуатацію більше тридцяти торгових підприємств, що служить ще одним доказом того, що для комерційної нерухомості немає «невигідних» регіонів.
Кілька років тому багато ріелторів (та й не тільки вони) дружно стверджували: до початку 2007 р ринок торговельної нерухомості буде насичений до такої міри, що девелоперам доведеться відвойовувати один у одного кожного хоч трохи платоспроможного орендаря.
Час показав, що прогнози фахівців далеко не завжди збуваються.
Дефіцит професійних торговельних площ в Україні як був, так і залишився, бо пропозиція не змогла наздогнати попит і відстала від нього як мінімум на 60%. Орендні ставки замість очікуваного їх зниження щорічно піднімалися в середньому на 10-15%, а ціна квадратного метра взагалі злетіла до захмарних висот.
Ситуацію інакше як парадоксальною не назвеш. Адже комерційна нерухомість вважається найбільш динамічним і перспективним сектором вітчизняної будівельної галузі, значно переважаючим за рівнем привабливості офісну, готельну і складську. Другий важливий чинник – порівняно швидка окупність таких об’єктів.
Здавалося б, настільки вагомі у фінансовому відношенні аргументи надихнуть девелоперів і підштовхнуть їх до більш рішучих дій. А вийшло все навпаки.
Втім, «повільність» забудовників цілком з’ясовна: розвиток ринку торговельної нерухомості в нашій країні неабияк гальмує не тільки відсутність вільних грошей для довгострокових капіталовкладень, а й такі проблеми, як політична та економічна нестабільність, корупція, високе оподаткування, складності з відведенням землі і т. д.
Хоч девелопери і не виправдали надій, які на них покладалися, свою лепту в торговельну нерухомість вони все ж внесли і продовжують вносити. Якщо говорити про тенденції, які сьогодні характерні для будівництва комерційних об’єктів, то це, в першу чергу, поступова відмова від дрібних проектів на користь більш великих, обсяги інвестицій в які обчислюються не тисячами, а мільйонами доларів. Найохочіше девелопери беруться за спорудження торгових центрів і торгово-розважальних комплексів. За останні роки їх кількість різко зросла і вже доходить до сотні, а загальна площа, яку вони займають, перевищує 600 тис. Кв. м. Правда, майже 60% з них припадає всього на шість міст – Дніпропетровськ, Донецьк, Запоріжжя, Львів, Одесу і Харків.
Така ось географічна неоднорідність, на жаль, властива всьому вітчизняному ринку торговельної нерухомості.
Така ситуація з торговельною нерухомістю, безумовно, позначається і на діяльності рітейл-операторів. Щоб мати можливість розширювати свій бізнес, вони нерідко змушені погоджуватися на явно завищені орендні ставки. Тому немає нічого дивного в тому, що багато хто відмовляється від ролі «квартирантів» і воліють брати кредити на придбання готового магазину або на його будівництво.
Одним з шести обласних центрів країни, які фахівці відносять до найбільш насиченим торговими площами, є Львів. Чим він має сьогодні? І чим може похвалитися область в цілому?
З початку ц.р. на Львівщині вже введено в експлуатацію більше тридцяти торгових підприємств. Найбільші з них – ТЦ «Марк», магазин побутової техніки «Фокстрот», торговий дім «Мегаполіс», торговий комплекс «Славутич», супермаркети «Вопак», «Колібріс» і «Сільпо».
Характерно, що у Львові успішно працюють як нові торгові центри, так і ті, що були зведені під час панування Польщі або навіть Австро-Угорщини. В даний момент тут є близько 20-ти об’єктів, що позиціонують себе як ТЦ і ТРК («Магнус», «Львів», «Шувар», «Роксолана» та ін.). З рітейл-операторів на Львівщині домінує, звичайно ж, місцева ТК «Інтермаркет», що має мережа дискаунтерів «Барвінок» та мережа супермаркетів «Арсен».
Звичайно, не хлібом єдиним живе людина.
Крім продуктових торгових точок, є у Львові і маса інших мереж. Наприклад, торгують радіотоварів і побутовою технікою («Фокстрот», «Ельдорадо», «Домотехніка», «Бомба», «Шок», «Мега-Макс» і т.д.), будівельними матеріалами та інструментами («Ерго», « Аскона »,« Кераміка »,« ВЕЕМ »,« Альцест »,« Нова лінія »), дитячими товарами (« Антошка »,« Тігріс ») …
У порівнянні з Львівщиною в інших областях Західної України з наповненістю торговельною нерухомістю справи йдуть гірше. У явних аутсайдерах поки знаходиться Тернопільщина, населення якої має найнижчі доходи в Україні, а тому і його купівельні можливості невисокі.
Взяти, приміром, Закарпаття, яке донедавна теж вважалося не надто привабливим для рітейл-операторів, хоча і межує одразу з чотирма членами Євросоюзу. Закордонні інвестори сюди особливо не рвалися, а національні довго придивлялися. Власне, близькість до ЄС і зіграла в кінці-кінців вирішальну роль і «посприяла» приходу в Закарпатті рітейл-операторів. Адже в супермаркетах європейських країн ціни вище, ніж в українських …
Якщо на початку минулого року в Ужгороді майже безроздільно панували три супермаркети «Вопак», то вже до його середини їм склали конкуренцію «Сільпо» і «Велика кишеня». Втім, ті 15 тис. кв. м торговельних площ, які припадали на всіх їх разом узятих, виглядали дуже скромно і не могли задовольнити попит на торговельну нерухомість, який перевищував пропозицію принаймні рази в три. І це тільки по продовольчій групі товарів.
Зараз же Ужгород перетворився на великий будівельний майданчик: до кінця минулого року тут відкрилося ще два супермаркети, введена в експлуатацію перша черга торгово-офісного центру площею 2400 кв. м, почалося зведення ТРЦ «Дастор». Приклад Закарпаття показав: для комерційної нерухомості немає неприбуткових регіонів.
І все ж: що день прийдешній нам готує? Чи вдасться колись Україні якщо не перегнати, то хоча б наздогнати благополучну Європу за кількістю торговельних площ на душу населення? Експерти стверджують, що це нам цілком під силу.
[:]
