В найближчі роки нерухомість в Україні дешавшати не буде

[:ua]

За останні ZCCLIvuRpG0тижні житло в Києві трохи подешевшало: ціна за квадратний метр впала в середньому на 10 доларів. Однак це падіння цін не настільки істотно, щоб можна було робити висновки про розворот ринку в бік зниження. Для цього поки немає снованием – пропозиція на ринку житла не збільшилася, а попит постійно зростає.
Як запевняють ріелтери, головна причина зростання і потім невеликого зниження цін криється в ажіотажному попиті, який з новою силою спалахнув незабаром після президентських виборів, але до кінця року впав. Покупка квартири стала не по кишені вже занадто багатьом, а надій на підтримку банків у вирішенні житлового питання все менше. Про зниження попиту свідчить зменшення на 20% кількості угод з купівлі-продажу нерухомості, зафіксоване у вересні-жовтні. За словами ріелтерів, восени вдавалося продати або оригінальні по плануванню квартири, або об’єкти, господарі яких погоджувалися поступитися в ціні. “Високі темпи зростання цін на житло не відповідають темпам зростання доходів населення. Стався перекіс у свідомості людей: висока ціна асоціюється з гарною якістю, а замість цього продавці пропонують низькоякісне житло. А оскільки ринок інертний, то продавці ще не готові виставити ціну, адекватну якістю свого товару. Тому ринок завмер: одні не готові платити, інші не готові поступатися “, – говорить президент Асоціації ріелтерів України Олександр Бондаренко.

Арматура ні при чому

На тлі зростання інфляції, зміцнення гривні і зниження темпів зростання економіки вартість квартир на вторинному ринку щомісяця збільшувалася на 5-7%, а в літні місяці, всупереч звичайному затишшю, в деяких сегментах досягла свого піку і показала 8-10% зростання. У цілому за 10 місяців вартість квартир у всіх регіонах країни зросла на 50%. У Києві, де рівень доходів населення значно вище, ціни підскочили майже на 60%.

Збільшенню вартості житла посприяло вступ в дію на початку нинішнього року окремих положень Закону “Про податок на доходи фізичних осіб”. Особливу увагу ріелтерів привернула 11-я стаття цього закону, в якій передбачено оподаткування операцій з продажу нерухомості. Залежно від площі квартири і року, коли нерухомість була придбана, податок варіюється від 1 до 15%. Законодавці розраховували, що нововведення мінімізують спекулятивні операції з перепродажу житла. Замість цього в січні ринок завмер: тільки в Києві кількість угод з купівлі-продажу житла скоротилось майже в десять разів у порівнянні з аналогічним періодом 2004 року.

Продажі активізувалися лише через місяць, після того як Верховна Рада України ввела мораторій на новий податок до 1 січня 2006 року. Однак ринок працював вже за новими правилами: продавці, приховуючи в договорах купівлі-продажу реальну вартість нерухомості, заклали в ціну свої потенційні податки, що збільшило вартість пропозиції на вторинному ринку житла.

Крім того, на зростання цін вплинув дефіцит невеликих за площею одно- і двокімнатних квартир, попит на які найбільш високий. У нових будинках малогабаритних квартир практично немає, тому люди змушені купувати “хрущовки” і “гостинки”.

Підвищений попит на цей тип житла підігрівали приїжджі з регіонів. Населення столиці швидко зростає, в основному за рахунок припливу нових жителів з провінції. А їм квартири потрібні вже зараз. У результаті в деяких районах столиці вартість квадратного метра площі житла на вторинному ринку перевищила вартість квадратного метра в новобудові, а в “хрущовках”, розташованих в безпосередній близькості від центру міста, ціна квадратного метра наблизилася до позначки 1,5 тис. Доларів.

Активне переселення політичної та бізнес-еліти з великих міст України до Києва призвело до підвищення попиту на комфортабельне житло, яке не може запропонувати вторинний ринок. Це дозволило забудовникам активно продавати квартири вже на перших етапах будівництва і розпродати ще нереалізовані квадратні метри в новобудовах.

Високий попит на житло довгий час дозволяв будівельникам підвищувати вартість квадратного метра, аргументуючи це зростанням цін на базові будматеріали. Досить було оголосити про те, що ціни на метал збільшилися на 15%, як житло в новобудовах тут же дорожчало. При цьому ніхто не брав до уваги, що частка ціни арматури в собівартості 1 кв. м житла становить лише від 0,7 до 1,2%.

Стрибки цін на житло зробили ринок нерухомості привабливим для спекулянтів, в чиїх руках зараз сконцентровано близько 30% всього ринку. Гарні квартири викуповуються відразу і осідають у брокерів в якості “золотого запасу” до кращих часів. Спекулянти погіршили й без того гострий дефіцит пропозиції на ринку. Купивши на початку цього року однокімнатну квартиру, скажімо, за 25-30 тис. Доларів, сьогодні її можна продати майже вдвічі дорожче. При цьому протягом року квартира здавалася в оренду і приносила непогані доходи.

Змова монополістів

Щороку в столиці будується приблизно мільйон квадратних метрів житлової площі, але необхідно як мінімум удвічі більше. Потенціал столичного ринку нерухомості і висока рентабельність сприяли появі на ньому цілого ряду нових компаній. Ще пару років тому київський ринок ділили між собою близько десятка забудовників, а зараз їх налічується близько 40. Однак поява нових сильних гравців не призвело до різкого збільшення конкуренції. Обсяги будівництва житла залишилися на колишньому рівні. Забудовники конкурують тільки в центральній частині міста, де щільність населення зростає. Тут дорожче земля, а й прибуток від реалізації проекту вище. До тих пір, поки залишається попит, місця вистачить усім гравцям, кожен з яких працює у своєму ціновому сегменті, вважають будівельні компанії. Жорстка конкуренція виникне тільки тоді, коли на одного потенційного покупця доведеться п`ять однотипних квартир.

Це не означає, що компанії-забудовники не в силах задовольнити існуючий попит. На думку експертів, нинішня ситуація схожа на змову монополістів будівельного ринку: збільшення темпів будівництва неминуче спричинить зниження цін. До того ж зараз зручний момент зняти вершки, оскільки все більше покупців зупиняють свій вибір на квартирах в новобудовах, які мають ряд переваг: сучасне планування, високий рівень технічного оснащення, розвинена внутрішня і соціальна інфраструктура.

У Москві, наприклад, будівельники не можуть продати до 40% побудованого житла. І це незважаючи на те що в столиці Росії темп зростання цін ненабагато перевищує зростання доходів населення. У Києві різниця між цими показниками істотна. Недостатня пропозиція нового житла в столиці призводить до того, що поки розкуповується все, що будується, хоча ціна квадратного метра столичної нерухомості вже більш ніж утричі перевищує середньостатистичну по Україні. Середня ціна квадратного метра житла в столиці 900 доларів, тоді як по країні вона становить 300 доларів. А в порівнянні з більш багатими східноєвропейськими столицями київська нерухомість в середньому дорожче на 200 доларів за квадратний метр.

Щоб зруйнувати монополію десятка київських будівельних фірм, близьких до мерії, в наступному році дрібні компанії-забудовники збираються об’єднатися в корпорації з дочірніми структурами: фінансовими установами, юридичними та ріелтерськими фірмами. Так їм буде легше протистояти монстрам будівельного бізнесу. Експерти вважають, що у таких компаній запас міцності і перспективи розвитку набагато більше, ніж у нинішніх лідерів, бізнес-моделі яких поступово втрачають ефективність. “Зараз на ринку багато проектів, ініційованих приватними будівельними компаніями, які пропонують новий якісний підхід. Через три-чотири роки ситуація кардинально зміниться: менші компанії потіснять монополістів, і боротьба вже буде вестися за якість житла і ціни”, – говорить голова наглядової ради інвестиційної компанії “XXI Століття” Лев Парцхаладзе.

Можлива поява на українському ринку іноземних будівельних компаній. У всякому разі, такі переговори вже велися з кількома російськими корпораціями. Якщо іноземці вийдуть на ринок, то в умовах жорсткої конкуренції вітчизняним забудовникам доведеться збільшувати обсяги будівництва і знижувати ціни, щоб якомога швидше реалізувати житло. Однак навряд чи варто очікувати широкомасштабної інтервенції іноземних будівельних компаній на вітчизняний ринок нерухомості. Справа в тому, що вільних майданчиків у центрі, куди з більшою охотою вийшли б ці забудовники, практично не залишилося. А щоб не допустити чужинців на свою територію і в інших привабливих для будівельників районах, більшість забудовників заздалегідь резервували за собою якнайбільше ділянок. Зараз “під паром” знаходиться понад 8 млн кв. м столичної землі.

Хто дозволяє, той має

Будівельники вважають головною проблемою ринку нерухомості не дефіцит земельних ділянок у Києві, а непрозорість процедури отримання майданчиків під будівництво. Час на отримання дозволу залежить як від складності самого проекту, так і від наявності зв’язків компанії в міськдержадміністрації. Тут багато простору для корупції та зловживань. Розмір будівельної компанії не впливає на швидкість отримання дозволу, більше значення мають її здатності лобіювати свій проект. Тому одним вдається проходити всі етапи збору та отримання дозвільних документів за вісім-дев’ять місяців, а для інших компаній цей процес може розтягнутися на два-три роки, особливо, якщо будівництво об’єкта заплановано в центрі міста.

“Будівельної компанії дійсно важко отримати земельну ділянку в Києві. Крім того, що вільних ділянок під житлове будівництво стає все менше, сам процес отримання дозволу під будівництво трудомісткий: компанія повинна оформити близько 200 документів для різних інстанцій. Планується спрощення цієї процедури до 80 документів, але на даному етапі будівельним компаніям доводиться проходити через безліч контролюючих та дозвільних органів “, – говорить адвокат юридичної фірми” Ільяшев і Партнери “Максим Копейчиков.

Крім того, компанія має власним коштом зробити детальне планувальне рішення місцевості, на якій вона хоче будувати об’єкт. У результаті механізми отримання земельних ділянок, процедура проектування, плата за виконання технічних умов впливають на собівартість житла. Тільки офіційно додаткові витрати складають від 25 до 30% його вартості. Спрощення цих процедур дозволить знизити вартість житла на 15-20%.

Більшість європейських столиць з такими проблемами не стикаються, оскільки будуються з урахуванням зонування, де для кожної зони забудови розроблені детальні правила і норми. Використання цього механізму дозволяє скоротити час на отримання всіх дозвільних документів. У розробці стандартів забудови зон і погодження проекту беруть участь всі ті служби, з якими інвестори зазвичай погоджують готові проекти і землевідведення. У нас міська влада не зацікавлені в застосуванні схеми зонування. Оскільки споконвічне угоду з проектом забудови виключає варіант збирання “данини” контролюючими органами.

Переваги зонування ще й в тому, що детальна розробка кожного району дозволяє витримати єдиний архітектурний стиль з чітко встановленої поверховістю будівель. Приміром, у центрі міста будуються невеликі, максимум у п’ять-шість поверхів будинку, а чим далі від центру, тим вище поверховість. Мінімізація будинків у центральній частині міста дозволяє трохи розвантажити вулиці від скупчення машин жителів. Крім того, зонінг дає гарантію, що вартість купленого житла не буде знижена спорудою будівлі, не передбаченого на цій території. У Києві спроби використовувати зонінг робилися ще років вісім тому і тільки в центральній частині міста. Тоді архітектори працювали з кожним будинком, однак фінансування було припинено.

Два роки тому міськдержадміністрація затвердила генеральний план розвитку Києва і проект детального планування, але зонінгу передбачено не було. Лев Парцхаладзе вважає, в тому, що сьогодні забудова центру ведеться стихійно, не можна звинувачувати тільки будівельників: будівельні компанії працюють за існуючими правилами – де зміг отримати ділянку під свій проект, там і будує.

Незважаючи на те що за генпланом до 2020 року передбачені скорочення чисельності населення в центральній частині Києва на 25% і стабілізація обсягів будівництва, тут, відміну від інших районів міста, спостерігається будівельна надактивність. Що цілком зрозуміло: для киян жити в центрі і раніше престижно, тим більше що будь-яка нерухомість в цій частині міста завжди буде в ціні. Так що якщо забудовникам вдається відхопити тут ласий шматок землі, вони не обмежуються малоповерховими будівлями, а воліють на невеликих земельних майданчиках зводити гігантські будови.

Вільних для будівництва майданчиків в центральних районах залишається все менше, тому в майбутньому тим, хто захоче оселитися в новобудові, потрібно буде інвестувати набагато більші грошові кошти. Крім того, додаткові витрати на відселення мешканців зі старих будинків, реконструкцію інженерних комунікацій та інші потреби будівельники перекладатимуть на гаманці потенційних мешканців.

Заплатив за бізнес-клас, отримав економ

Врегулювати ціни на квартири дозволить прийняття єдиного класифікатора житла. Однак універсальної схеми поки немає. На ринку панує повна плутанина щодо того, яке житло слід вважати елітним, а яке економ-житлом. У цій ситуації насамперед страждають покупці. Однак розібратися в типі житла, визначального його ринкову вартість, не можуть і самі забудовники. Приміром, довгий час за елітне житло видавалася квартира з більш-менш пристойної площею в будинку-новобудові в центральній частині міста.

У кожної компанії існують свої уявлення про класах житла, тому вони самостійно визначають критерії та ціну за квадратний метр. Є цілий ряд прикладів, коли житло низької якості в центральній частині міста компанії продавали за ціною бізнес-класу. Ріелтери теж намагаються прикрасити товар, щоб швидше і вигідніше продати квартиру. “Раніше потенційний покупець міг скласти уявлення про майбутній квартирі, знаючи лише серію споруджуваного будинку. Сьогодні складно зрозуміти, які у квартири будуть планування, метраж. Ніхто не применшує достоїнств індивідуального планування, але єдина типізація набагато спростила б процес попередніх переговорів з потенційним покупцем”, – вважає генеральний директор АТ “Полісся” Анатолій Осадчий.

У цьому році на ринку з’явилося подобу єдиної класифікації, ініційоване Українською будівельною асоціацією, куди входять найбільші гравці ринку. Близько 40% працюючих на ринку компаній прийняли цю класифікацію, багато хто вже почав позиціонувати своє житло в рамках запропонованих цін. Ще рік-другий, і ці стандарти стануть загальноприйнятими, оскільки компанії-лідери задають тон на ринку, і іншим доведеться ці правила прийняти. З’явиться добросовісна конкуренція – забудовники не захочуть ризикувати своєю репутацією, пропонуючи якість економ-класу за ціною бізнес-класу. А покупці нарешті розберуться, житло якого класу вони набувають і яка його реальна вартість.

Тепер київські новобудови фахівці поділяють на такі класи: соціальне житло, економ, бізнес, преміум і де люкс (див. Таблицю). Причому до елітного житла відносяться останні три класи.

Однак ця диференціація показала, що пропозиція елітних новобудов, що відповідають світовим стандартам, в Києві дуже мало. Престижність таких об’єктів визначають місце розташування і інфраструктура. В даний час забудовники, які працюють в класах преміум і де люкс, пропонують або малоповерхові будинки клубного типу (до 40 квартир площею від 160 кв. М.), Або будинку з розвиненою внутрішньою інфраструктурою, сервісом і поліпшеними технологіями будівництва (до 100 квартир).

При зведенні таких масивів компанії прив’язуються до історичних або мальовничих місцях (наприклад, мікрорайон “Оболонські Липки”). За даними Асоціації фахівців з нерухомості України, в найближчому майбутньому планується схожа забудова в Солом’янському районі.

Одиночні проекти бізнес-класу існують в спальних районах. Багато хто з них за якісними характеристиками більше потрапляють під розряд економ, але ціни на це житло настільки високі, що віднести його до економ-класу не піднімається рука.

Більшість компаній будують квартири бізнес-класу, оскільки вважають цей сегмент найбільш перспективним. Зараз у ньому працюють 17 середніх і малих компаній, що орієнтуються на точкову забудову в центральній і наближеною до центру частинах Києва. У цій же категорії працюють і більш великі гравці, які за обсягами будівництва не можуть зрівнятися з лідерами ринку. Наприклад, компанія “Познякижилбуд” – обсяги споруджуваного нею житла не перевищують 30-40 тис. Кв. м в рік.

[:]
Поділитись:
  • Facebook
  • Twitter
  • В закладки Google
  • LinkedIn
  • Blogger