Довгостроковий прогноз нерухомості України

[:ua]

У цій статті спробуємо проаналізуватиinvestirovanie-v-nedvizhimost2 яка ситуація буде складатися на ринку нерухомості в найближчій і віддаленій перспективі. Насправді це не так складно, як здається. Якщо проаналізувати, як змінювалися ціни за попередні 20 років, то можна відзначити, що все відбувалося за цілком зрозумілим і простим закономірностям.Вартість нерухомості на певному відрізку часу визначається двома основними параметрами:

станом реальних доходів населення;
курсовою стабільністю національної валюти.

Розглядаючи довгостроковий прогноз нерухомості України, 2 020, будемо акцентувати увагу на аналізі цих двох чинників. Як вони можуть змінюватися з плином часу, і до яких підсумковими результатами це може призвести.

Стан реальних доходів населення.

Тут маються на увазі всі сукупні доходи, які отримують громадяни з різних джерел. Їх можна умовно розділити на дві великі групи:

доходи від будь-якої діяльності;
отримання кредитів.

Зростання доходів населення виглядає проблематично.

Під доходами населення розуміється вся сума коштів, одержувана громадянином з різних джерел. Найбільш поширені види доходів – заробітна плата за основним місцем роботи; прибуток від заняття підприємницькою діяльністю; доходи від використання активів (банківський депозит, орендна плата тощо); хабара в результаті корупційних дій.

Якщо є зростання економіки, то відбувається збільшення надходжень з усіх перерахованих вище джерел. Коли ж зростання немає, оборот грошей уповільнюється, а також зменшується (принаймні, не росте) їх загальна маса. А зростання економіки поки не видно, навіть навпаки, деякі експерти пророкують подальший спад. Так що зростання доходів населення виглядає проблематично.

Але, тим не менше, життя не зупиняється, і квартири купують досить активно. Оскільки ціни на нерухомість не ростуть, спекулювати квартирами стало невигідно, і купують безпосередньо ті, хто збирається в них проживати. Більш докладно в статті на нашому сайті – “Хто купує нерухомість України“.

Відновлення іпотечного кредитування.

У тому вигляді, в якому зараз знаходиться іпотечне кредитування, його важко назвати таким. За своїм визначенням воно покликане допомагати громадянам у придбанні житла. А яка тут допомогу, коли взявши кредит, доводиться фактично виплачувати подвійну суму вартості квартири. Якось не логічно.

Про відновлення іпотечного кредитування можна буде говорити після значного зниження банківського відсотка, хоча б до 8-10%. Але, якщо підходити до цього питання серйозно і грунтовно, то відсоток по кредиту повинен бути на рівні 3-5%.

Курсова стабільність національної валюти.

Давайте просто міркувати логічно. Чому за гривневим депозитом ставка 20%, а за доларовим 10%? Якщо брати за основу принцип приблизно рівної прибутковості подібних інструментів, то це означає, що на тривалому періоді часу доходи за доларовими депозитами повинні бути приблизно такими ж як і за гривневими. А за рахунок чого може зрівнятися загальна маса депозиту в національній валюті (сам вклад + відсотки) із загальною масою депозиту в доларах США (сам вклад + відсотки)? Тільки за рахунок девальвації гривні

Власне таке “вирівнювання” вже відбувалося двічі в 1998 і 2008 роках, коли різко обвалювався курс національної валюти. На нашу думку цей механізм діє і в даний час, тобто рано чи пізно, але курс гривні по відношенню до долара буде значно знижений.

А як ми неодноразово показували, від коливання курсу національної валюти безпосередньо залежить зміна вартості нерухомості в Україні. Як видно з графіка цін на нерухомість за останні 20 років у разі різкого зниження курсу гривні ціни на нерухомість одномоментно падають в такій же пропорції. Що відбувалося знову ж таки в 1998 і 2008 роках.

Довгостроковий прогноз ринку нерухомості України, 2015

Довгостроковий прогноз цін на нерухомість в Україні до 2015 року виглядає більш-менш виразно. Він у великій мірі збігається з прогнозом вартості нерухомості на 2014 рік. З тією лише різницею, що ймовірність зниження цін на квартири буде зростати.

Ціни на нерухомість України, мабуть, вже досягли свого логічного стелі. Такий висновок можна зробити, якщо порівнювати вартість квартир у Києві з вартістю рівноцінних за площею квартир в інших столицях Східної Європи. У більшості випадків квартири в Києві оцінюються дорожче.
Довгостроковий прогноз цін на нерухомість в Україні, 2020

Якщо аналізувати довгостроковий прогноз цін на нерухомість в Україні до 2020 року, то тут не спостерігається якої-небудь яскраво вираженої тенденції руху вгору або вниз. Швидше за все, вартість квартир буде залишатися на колишньому рівні, з незначними відхиленнями під впливом ситуативних чинників.

Можна також дослідити Наведений вище графік. Є таке поняття, як технічний аналіз, коли висновки роблять виходячи не з економічних міркувань і передумов, а на підставі простого дослідження графічних побудов. Які висновки можна зробити, спостерігаючи графік зміни цін на нерухомість за останні 20 років?

Крива поводиться досить неспокійно, чергуючи то злети, падіння. Більш-менш стабільна ситуація спостерігається після різкого обвалу. Так було в періоди з 1998 по вересень 2001 року і, починаючи з осені 2008 року по теперішній час. Після горизонтального положення крива, як правило, йшла вгору. Виходячи з технічного аналізу до 2020 року ціни на нерухомість повинні вирости.

Як бачимо, є дані, як на користь зниження, так і на користь зростання. Тому, найімовірніше буде стабілізація цін на нерухомість. Звичайно, якщо не буде різкої девальвації національної валюти. У цьому випадку ціни на квартири відреагують у бік зниження.

[:]
Поділитись:
  • Facebook
  • Twitter
  • В закладки Google
  • LinkedIn
  • Blogger